Erstvermietungsgarantie genau prüfen (OLG Düsseldorf, 4 U 87/01)
Kapitalanleger, die eine fremd genutzte Immobilie erwerben wollen und sich bei ihrer Kaufentscheidung von einer Mietgarantie des Bauträgers beeinflussen lassen, sind gut beraten, wenn sie die entsprechende Vertragsklausel auf eventuelle Finten prüfen. Einige Bauträger schränken die angebliche Mietgarantie so raffiniert ein, dass - wirtschaftlich betrachtet - das Risiko der Vermietbarkeit doch beim Erwerber verbleibt. Und das mit Billigung der Gerichte. So hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Anleger die Rückerstattung des Mietausfallschadens versagt, weil der Bauträger in der Mietgarantie keine Gewähr für den tatsächlichen Zahlungseingang der Mieten übernommen hatte In dem entschiedenen Fall erwarb der spätere Kläger ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten. In dem Bauträgervertrag war auch eine Erstvermietungsgarantie mit folgendem Inhalt enthalten: "Die Garantiegeberin garantiert den Garantienehmern die erste Vermietung der erworbenen Wohneinheiten einschließlich Stellplatz mit einer Mietlaufzeit von mindestens fünf Jahren. Die Garantiegeberin verpflichtet sich, den Garantiegebern unterschriftsreife Mietverträge vorzulegen, bei denen die Interessen der Garantiegeber zu beachten sind. Sofern es zu rechtswirksamen Mietvertragsabschlüssen gekommen ist, hat die Garantiegeberin ihre jeweiligen Verpflichtungen aus dem vorliegenden Vertragsverhältnis erfüllt." Als Netto-Kaltmiete wurden 9 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Nach der Abnahme des Bauvorhabens verzögerte sich jedoch die Vermietung einer Wohnung um acht Monate. Außerdem wurden die für diese und eine andere Wohnungen abgeschlossenen Mietverträge vorzeitig beendet. Bereits ein halbes Jahr nach dem Einzug kündigten die Mieter der einen Wohnung wegen eines Wasserschadens. Die andere Wohnung wurde vom Bauträger mit einem unbefristeten Mietvertrag übergeben. Die Mieter kündigten daraufhin vor Ablauf der Fünfjahres-Frist. Die Düsseldorfer Richter sprachen dem Investor für die eine Wohnung zwar 5.000 Euro für die acht Monate Leerstand zu - für diese Zeit hatte der Bauträger eben noch keinen Mietvertrag vorweisen können. Den Mietausfall nach Auszug der Mieter wegen des Wasserschadens hingegen muss der Anleger allein tragen, ebenso wie den Ausfall dadurch, dass die fünfjährige Mindestmietzeit noch nicht erreicht worden war. Die Garantieerklärung verpflichte den Bauträger eben nur zu ersten Vermietung der Wohnung auf fünf Jahre. Für den fortlaufenden Eingang der Mieten habe sich der Beklagte nach dem Wortlaut der Klausel nicht verpflichten wollen. Etwas anders war die Rechtslage bei der anderen Wohnung: Hier habe der Bauträger den Fehler begangen, von vorneherein mit den Mietern keinen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag abzuschließen. Konsequenz sei daher, dass er seine Verpflichtung als Garantiegeber noch nicht erfüllt habe. Entsprechend verurteilte das Gericht den Bauträger zur vollständigen Übernahme des Mietausfalls.